El IVA en la Construcción

El IVA en el sector de la construccion, puede ser un verdadero problema

Hay una buena variedad de posibilidades y, sobretodo, tantas opiniones de todos al respecto que es fácil perder el norte con este tema.

¿Cuándo podemos aplicar el IVA REDUCIDO (10%) en construcción?

Además de en la construcción de una vivienda, en los siguientes supuestos.

A. REHABILITACIÓN VIVIENDA(2 requisitos)

1. Más del 50% del coste del proyecto de rehabilitación debe ir destinado a obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales , fachadas o cubiertas (o con obras similares o relacionadas con la rehabilitación).

Son obras análogas o relacionadas a la rehabilitación:

• Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.
• Las de refuerzo o adecuación de la cimentación así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.
• Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.
• Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
• Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

Para curarnos en salud, lo propio sería contar con dictámenes de arquitectos técnicos, calificación del proyecto de rehabilitación por parte de colegios profesionales o cualquier otro documento que que acredite que se trata de una rehabilitación.

2. Además, el importe total de las obras debe ser superior al 25% del precio de compra del inmueble (si la compra de la vivienda se realizó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación) o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación (siempre descontando el valor del suelo – generalmente “ese valor del suelo” se establece en un 30% del total).

B. OBRAS CONEXAS A LAS DE REHABILITACIÓN DE VIVIENDAS

Las obras de albañilería, fontanería y carpintería. Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios. Las obras de rehabilitación energética. Son las destinadas a la mejora de la eficiencia energética del edificio (reduciendo su consumo o empleando energías renovables).

Siempre que este tipo de trabajos tengan un coste total menor al derivado a las obras de rehabilitación, pero estén relacionadas con las mismas (sin que sean consideradas un mero acabado, mantenimiento o pintura de la fachada).

C. OBRAS DE RENOVACIÓN Y REPARACIÓN DE VIVIENDAS (3 Requisitos)

Para todos aquellas obras en vivienda que no puedan incluirse en los apartados anteriores, que vayan destinadas a la renovación o reparación de la vivienda para su uso particular, se podrá mantener el IVA reducido (10%) siempre que se cumplan estos 3 requisitos:

1) El destinatario debe ser una persona física (un particular que no actúe como empresario o profesional) y utilice la vivienda para su uso particular. Esta condición se da por cumplida cuando el destinatario es una comunidad de propietarios.

Respecto de este punto dos precisiones importantes:

1.1 Viviendas alquiladas. Las facturas de renovación y reparación de facturas al propietario de una vivienda que está alquilada van al IVA general: 21% (dado que no se cumple el requisito de destinar la vivienda para uso particular, se destina en este caso al alquiler).

1.2 Factura al Comunidad de propietarios. Es importante que la factura se emita a nombre de la comunidad de propietarios que corresponda. NO sirve que se emita a la Administración de fincas, al presidente, etc… Siempre debe ir emitida a la Comunidad.

2) La vivienda (su construcción o rehabilitación) debe tener una antigüedad mínima de dos años.

3) La persona que realiza las obras no debe aportar más del 40% de la base imponible de la factura (el importe antes de aplicar el IVA correspondiente) en concepto de materiales.

Se consideran “materiales aportados” los que quedarán incorporados en la obra de reforma o renovación: ladrillos, piedras, cal, arena, yeso, etc… Por el contrario, no se incluirán dentro de la aportación de materiales otros que no quedarán incorporados como podría ser por ejemplo, los andamios. En todo caso, el coste de los materiales aportados por el empresario o profesional que realice la obra, no puede exceder del 40 por ciento del coste total de la obra ya que la calificación de la ejecución de obra como prestación de servicios o como entrega de bienes es esencial para valorar la procedencia o no del tipo reducido.

LO QUE RECOMENDAMOS.

Cada vez que se emita una factura de renovación o reparación es conveniente hacer un correcto desglose de lo qué es cada cosa: qué corresponde a material y qué corresponde a mano de obra (ojo, no vale hacer dos facturas, una por material y otra por mano de obra). Y es igualmente conveniente que en la factura el cliente nos firme la coletilla “obras de renovación y reparación sobre vivienda propiedad del cliente destinada a uso particular con una antigüedad superior a dos años”… porque no siempre tenemos por qué conocer si se trata o no de una vivienda en alquiler o las condiciones o circunstancias particulares de dicho inmueble.

Para saber qué tipo de obras de renovación o reparación pueden acogerse al IVA reducido del 10%, señalamos a continuación el criterio manifestado por la propia DGT, que enumera (entre otras) la pintura, instalación, renovación o sustitución de ascensor, sala de calderas, equipos o sistemas de telecomunicaciones, detectores de presencia, obras de rehabilitación energética, mejora de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua, climatización, protección contra incendios y bajantes.

Os dejamos una consulta muy completa del INFORMA de la propia Agencia Tributaria:

131154-EJECUCIÓN OBRA: MANTENIMIENTO

Pregunta ¿Cuál es el tipo impositivo aplicable a los servicios de mantenimiento periódico contratados por una comunidad de propietarios de viviendas?

Respuesta Las operaciones de mantenimiento periódico de ascensores, calefacción, agua caliente, instalaciones eléctricas, antenas, telefonillos, aire acondicionado, puertas de garaje, sistema contra incendios, barreras automáticas, salva escaleras, jardines, red de saneamiento, pararrayos, depuradoras de piscinas, video porteros, etc., en edificios no tienen la consideración, a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido de ejecuciones de obra, condición indispensable para la aplicación del tipo impositivo del 8 por ciento, previsto en el artículo 91.Uno.2.15º de la Ley 37/1992. Dichas operaciones, que tienen la consideración de prestaciones de servicios, tributan al tipo del 18 por ciento. (Recordamos que ahora, el 21%)

Tributarán por el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo impositivo del 8% (ahora 10%) las ejecuciones de obra que tengan por objeto la realización de obras de renovación y reparación en ascensores, calefacción, agua caliente, instalaciones eléctricas, antenas, telefonillos, aire acondicionado, puertas de garaje, sistema contra incendios, barreras automáticas, salva escaleras, jardines, red de saneamiento, pararrayos, video porteros, etc., cuando se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 91.Uno.2.15º de la Ley 37/1992.Las ejecuciones de obra que consistan en la renovación y reparación de piscinas tributarán al tipo impositivo del 18 por ciento.

La ejecución de obra se caracteriza por ser una prestación distinta de las de tracto sucesivo, que persigue un resultado futuro sin tomar en consideración el trabajo que lo crea, en tanto que el arrendamiento de servicios se instrumenta de forma continuada en el tiempo, atendiendo a la prestación en sí misma y no a la obtención del resultado que la prestación produce, siendo la continuidad y periodicidad las notas esenciales de ese tipo de operaciones.

El servicio de mantenimiento consiste, en general, en la inspección técnica, revisión, realización de determinadas tareas de conservación y puesta a punto de las correspondientes instalaciones y, en su caso, la sustitución de piezas de muy escaso valor. Dicho servicio se presta de forma continuada en el tiempo, mediante la visita periódica y, generalmente, programada a las correspondientes instalaciones. La contraprestación se articula mediante pagos periódicos.

¿Y SI COMPRO UNA VIVIENDA?

Es decir, el desglose de los tipos de IVA de vivienda de obra nueva es el siguiente:

• Al IVA superreducido del 4% quedan sujetos únicamente las viviendas nuevas que sean consideradas de protección oficial.
• Al IVA para vivienda nueva del 10% quedan sujetas todas las casas nuevas que se vendan libremente sin tener ningún tipo de protección oficial y también las de protección pública.
• En cuanto al IVA del 21%, quedarán sujetos los locales comerciales aún si parte de estos se destinan a vivienda. También tendrán un 21% de IVA las plazas de garaje que se transmitan conjuntamente con la vivienda si fuesen más de dos unidades. En caso de que sean 2 o menos plazas de garaje, pasarán a estar sujetas al mismo tipo impositivo que la vivienda.
• Asimismo, y salvo las excepciones del apartado anterior, los demás anexos que se vendan conjuntamente con la vivienda se les aplicará el mismo tipo de IVA que a esta.