Adiós a la Clausula Suelo.

El  17 de junio de 2019 entró en vigor la nueva Ley hipotecaria para cumplir la Directiva 2014/17/U Europea, la cual  obliga a España a adecuarse al marco jurídico europeo.
La nueva Ley, afecta a bancos e intermediarios que participen en el proceso hipotecario y busca sobre todo, proteger al cliente de las famosas cláusulas abusivas por excelencia.

Esta nueva ley trata de dotar al mercado de lo siguiente:

• Mayor protección al cliente
• Mayor transparencia en el proceso de contratación
• Definir quién asume los gastos, impuestos de los procesos
• Aumentar la regulación de las condiciones económicas aplicables a hipotecas
• Facilitar la “portabilidad” de las hipotecas vigentes entre entidades

Mayor protección al cliente:

A raíz de la crisis hipotecaria, la nueva ley busca ofrecer una mayor protección al consumidor, a través de los siguientes mecanismos:

a)     En el proceso de contratación de la hipoteca, la FEIN es  la nueva oferta vinculante que tendrá una duración mínima de 10 días e incluirá la máxima información económica y las condiciones de la hipoteca. La FIAE complementa la información de la FEIN, informando de las cláusulas y riesgos de la hipoteca.

b)    Solo se podrá ejecutar una vivienda/hipoteca si se acumulan doce cuotas impagadas o si los impagos superan al 3% del capital del préstamo. 

Mayor transparencia en el proceso de contratación:

La nueva ley, define el rol del notario en la firma de la hipoteca, adquiriendo un mayor protagonismo en cuanto a asesorar al cliente.

El papel del notario cobra relevancia a la hora de ratificar que el titular conoce el producto que está contratando. Antes de la Ley, el hipotecado solo tenía que ir al notario para firmar su hipoteca. Sin embargo, con la nueva ley, el titular tendrá que acudir al notario un mínimo de dos veces. La primera, será sin la entidad para poder realizar cualquier pregunta que surja sobre los entresijos de su contrato. La segunda, será con la entidad para la firma del contrato hipotecario.

Además, el notario se asegurará de que el cliente conoce a la perfección los entresijos de su contrato. El contratante tendrá que responder a un cuestionario para demostrarlo.

En el sector de las tasaciones, se produce una liberalización permitiendo la entrada de tasadores profesionales independientes y permite los bancos asumir los gastos de este trámite, pero ello, puede revertir negativamente al usuario, ya que, no tendrá acceso a la misma en este caso, obviando así características de la vivienda que le podrían afectar.

Con  estas  medidas, se intenta reforzar el proceso pre-contratación de las hipotecas brindando más información al consumidor.

Definición de los gastos, impuestos, gastos y quién los asume:

Ahora, será el banco  el que pague la gestora, notaría, IAJD y al registro. De ellas, la partida del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es la más elevada y depende de cada comunidad autónoma.

Mientras tanto, el usuario sólo deberá pagaría los gastos de la tasación.

Mayor regulación de las condiciones económicas:

Con la aplicación de la nueva Ley, se pretende mejorar las condiciones a aplicar al consumidor y a la vez protegerlo de malas prácticas, regulando por ley algunas condiciones económicas de las hipotecas.

• A partir de ahora,  quedan prohibidas las famosas cláusulas suelo, donde se establecía un interés mínimo al cliente. 
• Se limita al 2% durante los 10 primeros años y al 1,5% el restos de plazo para la comisión de compensación de tipo de interés para hipotecas a tipo fijo.
• La comisión de amortización total o parcial, queda limitada al 0,5% en los cinco primeros años y al 0,25% para el resto del plazo.
• Se limita a las entidades financieras el imponer sus productos vinculados, aunque, sí podrán aplicar bonificaciones por los productos contratados, como hacen algunas entidades actualmente.
• En el caso de subrogación, la nueva Ley cambia en el proceso, dando el derecho al cliente que cambie de banco, aunque la entidad actual le iguale la oferta.
   

Adiós a la cláusula suelo:

La Ley prohíbe las cláusulas suelo, de esta manera, en las operaciones con tipo de interés variable, no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. 
El fin de esta norma, es que el cliente se pueda beneficiar de las caídas del Euríbor, aunque el interés mínimo se establecerá en el 0%, nunca podrá ser negativo.